LE VIAGER

Une bonne affaire pour acheteurs,
comme pour vendeurs !

Définition du viager :

C'est la vente d'un bien immobilier (vide ou occupé) ou d'une entreprise, en contre-partie d'un petit capital (bouquet) et d'une rente mensuelle dont le prix est défini en fonction de la valeur du bien et de l'âge du ou des personnes (viager sur une ou deux têtes) qui bénéficieront de la rente jusqu'à la fin de leur vie.

• Intérêt pour le vendeur :
  
  

Continuer à profiter de sa maison jusqu'à la fin de sa vie et assurer le même avantage à son conjoint, sans plus avoir à payer la taxe foncière ni les dépenses de grosses réparations ;

Recevoir une rente indexée sur l'augmentation du coût de la vie qui complète la retraite et met à l'abris le conjoint survivant ;

Pouvoir abandonner l'usage de son bien (perte d'autonomie, décès de l'un des conjoints et départ pour aller chez un enfant ou dans une maison de retraite), et bénéficier jusqu'au décès d'une rente majorée ;

Bénéficier jusqu'à la fin d'une garantie première au profit du versement de la rente (privilège inscrit avant tout établissement bancaire ou autre créancier) ;

Transformer ainsi son capital en rente à vie, pour ceux qui ne souhaitent pas transmettre d'héritage ou préfèrent privilégier leur sécurité et celle de leur conjoint.

• Intérêt pour l'acheteur :

Débuter une épargne, alors qu'il n'est pas encore en mesure financière d'effectuer un achat classique, alors qu'il ne dispose pas d'une stabilité géographique suffisante pour effectuer un achat au profit de sa propre résidence, ou investir dans la perspective d'un complément à son régime de retraite ;

Profiter de la valorisation de cette épargne-pierre, sur la base de l'augmentation du prix de l'immobilier ;

Ne payer de droits de mutation que sur un montant réduit (nue-propriété), qui n'aura pas à être complété lors de l'accès à la pleine propriété (décès du ou des vendeurs) ;

Réduction également de la valeur prise en compte au titre de l'ISF pour les viagers occupés;

Possibilité de revendre à tout moment un viager en cours, de louer le bien après abandon du droit d'usage et d'habitation, de revente en pleine propriété après le décès.

La meilleure solution

pour s'assurer

de vieux jours heureux

Réglementation et fiscalité
de toutes transactions

Vous rencontrez d’abord l’assistance d’un agent immobilier, auquel vous confiez une mission de recherche du bien que vous souhaitez acquérir. Seul le titulaire d’une carte professionnelle délivrée en préfecture est habilité à recevoir un mandat en vue de l’achat, la vente ou la location d’un bien immobilier. L’agent immobilier ne peut cependant procéder à une transaction que muni d’un mandat écrit de son client, lequel doit préciser les caractéristiques du bien immobilier recherché, la nature de la prestation promise et le montant de sa rémunération.

L’agent immobilier, mandataire du vendeur :

Lors de la visite des demeures que vous souhaitez voir directement sur place, l’agent immobilier qui vous accompagnera, sera en possession d’un mandat signé par le vendeur, prévoyant le prix de vente et la rémunération commerciale. Celui-ci vous fera signer un bon de visite, attestant que le bien vous a été présenté par ses soins. Toutes les personnes présentes doivent signer ce document. Ces présentations sont faites gratuitement. Seules les transactions (achat pour l’un, vente pour l’autre) entraînent le règlement des honoraires prévus pour chacun.

Le compromis de vente :

Lorsqu’un accord est conclu, acheteur et vendeur signent un acte sous seing privé qui prévoit le montant de l’acompte versé immédiatement au notaire désigné et le délai dont dispose l’acheteur pour obtenir le financement total de l’opération. L’acheteur dispose d’un délai de sept jours au cours duquel il peut se rétracter. Un courrier RAR lui signifie le point de départ de ce délai et les formes de la rétractation.

La loi prévoit que, l’accord étant conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, « un versement peut être reçu de l'acquéreur s'il est effectué entre les mains d'un professionnel disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés. Si l'acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire des fonds les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation. » En pratique l’acompte est donc remis au notaire et conservé par les soins de l’étude.

Le notaire :

Il s’agit d’un officier ministériel qui est chargé : - de rédiger l’acte de vente - de vérifier la conformité de la description du bien vendu - de recevoir les signatures de toutes les parties dont le consentement est nécessaire à la vente - de percevoir l’ensemble des fonds (prix de vente, droits et taxes destinés à l’Etat et aux collectivités locales, honoraires et débours de l’étude notariale) - de procéder à la mise à jour du registre des hypothèques.

Vous n'avez donc besoin d'aucun conseiller supplémentaire. Le notaire est totalement compétent pour tout ce qui concerne l'accession à la propriété mais aussi le droit de la famille et les dispositions successorales.
Au 1^er janvier 2006, la France comptait 8299 notaires employant 49.749 salariés.

En application des principes généraux de droit français, le notaire est responsable, vis à vis de ses clients, des dommages résultant de toute faute par lui commise dans l'exercice de ses fonctions.

En vue de couvrir tous les risques susceptibles de découler de l'activité notariale, la profession a mis en
place :
. des Caisses régionales de garantie, dont les ressources financières sont fournies par des cotisations supportées par les notaires dépendant de la région considérée,
. et une Caisse centrale de garantie, dont les ressources financières sont fournies par des cotisations supportées par l'ensemble des notaires de France.

Ainsi, en cas de dommage causé à un client par un notaire, dans l'exercice de ses fonctions professionnelles, la couverture financière de ce dommage se trouve-t-elle supportée :
. par la compagnie assurant le risque de responsabilité civile professionnelle,
. s'il y a lieu, par la Caisse régionale de garantie,
. toujours s'il y a lieu, par la Caisse nationale de garantie,
. en dernier ressort, si tous ces recours n'ont pas suffi, par l'ensemble des notaires de France, entre eux.

Le bureau des hypothèques :

L’administration fiscale tient le registre de tous les propriétaires successifs et inscrit les privilèges comme ceux dont bénéficient les organismes de crédit jusqu’à complet remboursement des prêts accordés.


Les droits de mutation :

Le montant des droits se décompose en plusieurs droits proportionnels perçus de l'Etat, du Département et de la Commune du lieu d'établissement du bien. La taxe départementale s'élève à 3,60%, quelle que soit la nature de l'immeuble ; La taxe communale s'élève à 1,20% ; Un prélèvement au profit de l'Etat au taux de 2,50% s'applique au montant du droit départemental ; Au total, les droits d'enregistrement atteignent donc 4,89% du prix de cession. Il s’y ajoute en lieu et place des anciens droits de timbres une taxe supplémentaire de 0.20%.

La fiscalité immobilière :

Enfin le taux minoré de TVA applicable aux travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien portant sur des locaux d'habitation achevés depuis plus de deux ans est de 5,5%. Cette mesure s’applique aux résidences principales, aux biens donnés en location et aux résidences secondaires. Elle ne s'applique pas aux fournitures achetées par les particuliers eux-mêmes. Elle est applicable jusqu'au 31 décembre 2010.

L'imposition des plus-values immobilières :

Elle est applicable si le bien vendu ne constitue pas la résidence principale du vendeur. La plus-value imposable correspond en ce cas à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition du bien, lesquels sont déterminés après prise en compte de certains frais et charges supportés par le propriétaire. La plus-value ainsi déterminée fait ensuite l'objet de divers correctifs, liés notamment à la durée de détention du bien (abattement de 10% par an à compter de la sixième année). Au delà de 15 ans, il n'y a donc plus d'imposition.
Après avoir déterminé le montant de la plus-value imposable, celle-ci fait l'objet d'une imposition forfaitaire dont le taux est fixé à 16%. A cette imposition forfaitaire, s'ajoutent pour les résidents les prélèvements sociaux au taux de 11%, soit, dans ce cas, un taux d'imposition global de 27%.

Les régimes matrimoniaux :

Il existe principalement trois régimes matrimoniaux en droit français. L'un des époux ne peut acheter un bien immobilier, sans le consentement explicite de son conjoint, que s'il dispose en propre de la totalité des fonds nécessaires ; il ne peut procéder à la vente d'un bien immobilier, sans le consentement explicite de son conjoint, que s'il s'agit d'un bien propre.

Les Sociétés Civiles Immobilières :

Les S.C.I. offrent un type de structure souple destiné à la gestion d'un ou plusieurs biens immobiliers. Elles offrent des avantages pour la gestion des biens indivis et la protection du conjoint survivant. Elles peuvent constituer le cadre adapté à un achat à plusieurs pour les couples non mariés et en vue d'une occupation en temps partagé.

Il s'agit de tout immeuble dans lesquels au moins deux appartements appartiennent à des propriétaires différents. La copropriété est régie par un règlement de copropriété, lui-même régi par la loi du 10 juillet 1965. Le règlement stipule les droits et les devoirs des copropriétaires et contient les plans et désignations des parties communes et des parties privatives, les conditions dans lesquelles les copropriétaires peuvent les utiliser et la répartition des charges. Le syndic assure la gestion quotidienne de la copropriété sous le contrôle de l'assemblée générale des copropriétaires qui le nomme. Les décisions concernant la copropriété sont prises par une assemblée générale. Le conseil syndical, formé de copropriétaires élus lors de l'assemblée général, assiste et contrôle le syndic dans sa gestion. Le règlement de copropriété fixe la répartition entre les parties communes et les parties privatives.

Les parties privatives :

Il s'agit des éléments dont chacun des copropriétaires a la propriété exclusive. Ainsi (liste non exhaustive) : La porte d'entrée. Son entretien est à la charge du copropriétaire, mais son aspect ne peut être modifié sans l'accord de l'assemblée générale. L'entrée de l'appartement, le salon, la salle de séjour, les chambres : les plafonds (plâtre, peinture) ; les cloisons de séparation des pièces (mais pas les murs porteurs) ; les revêtements décoratifs (papiers...); les châssis de fenêtres, la vitrerie, la sonnerie ; les portes de communication (menuiserie et serrurerie) ; les volets, les persiennes, les stores, les jalousies (mais attention à ne pas les modifier ou les installer sans l'accord du syndic ou de l'assemblée) ; les revêtements de sol ; les cheminées (mais pas les conduits). La cuisine : le plafond ; les cloisons ; les carrelages ; les canalisations d'eau à partir de la colonne montante ou jusqu'à la descente ménagère ; toute la robinetterie ; les siphons ; les éviers. La salle d'eau, la salle de bains, le cabinet de toilette : les plafonds, les cloisons, les carrelages ; la baignoire avec sa robinetterie et la tuyauterie ; le lavabo avec sa robinetterie et la tuyauterie ; le bidet avec sa robinetterie et la tuyauterie ; le chauffe-eau (le cas échéant). Les WC : la cuvette ; le siphon ; la chasse d'eau à partir de la colonne montante, les tuyauteries et canalisations jusqu'à la chute.

Les parties communes :

Il s'agit des parties de l'immeuble et des terrains à l'usage de tous les copropriétaires ou d'au moins deux d'entre eux. Elles comprennent : les entrées et les couloirs de l'immeuble ; les escaliers, les cages d'ascenseur ; les cours ; les parcs et jardins ; les voies d'accès ; le gros oeuvre des bâtiments, les coffres, gaines et têtes de cheminées ; les locaux des services communs (local à ordure par exemple) ; les passages et corridors ; les éléments d'équipement communs, y compris les parties de canalisation qui traversent des locaux privatifs ; le chauffage central. La chaudière et les installations sont la propriété commune du syndicat et pour éviter de graves perturbations pour l'ensemble de l'installation, il est interdit de modifier, de remplacer ou supprimer les éléments de chauffage se trouvant dans les appartements ; les vide-ordures : les gaines sont parties communes ainsi que les vidoirs s'ils sont collectifs ; par contre, les vidoirs installés dans les appartements sont considérés comme privatifs ; l'antenne et/ou la parabole de télévision collective.

Les charges :

La répartition des charges est prévue par le règlement de copropriété dans ce qu'on appelle un état de répartition des charges. Ce dernier doit respecter les dispositions de l'article 10 de la loi de 1965 qui distinguent deux catégories de charges : charges générales et charges spéciales.
Les charges générales sont relatives à la conservation, l'entretien et l'administration de l'immeuble. Il s'agit des dépenses liées au nettoyage des parties communes, de gardiennage, d'éclairage, de peinture, etc.
Les charges spéciales dépendent du fonctionnement et de l'entretien des éléments d'équipement communs et des différents services collectifs (ascenseur, vide-ordures, antenne, eau froide, chauffage, etc.).

Les exigences supplémentaires de la législation française en vigueur :

La recherche d'amiante, la recherche de xylophages, la recherche de saturnisme, la présentation des risques naturels et technologiques, celle des performances énergétiques, enfin la certification de surface. Tous ces contrôles effectués par des experts agréés sont à la charge du vendeur et, en tout ou partie, indispensables pour la signature du compromis et de l'acte authentique de vente, selon le tableau ci-dessous : Pour tous les immeubles construits avant le 1er janvier 1949 : - Diagnostic termites ; - Repérage amiante ; - Diagnostic plomb ; - Diagnostic gaz ; - Diagnostic performance énergétique ; - Etat des risques naturels et technologiques ; - En cas de copropriété seulement, mesure des surfaces habitables. Pour tous les immeubles construits entre le 1er janvier 1949 et le 1er juillet 1997 : mêmes exigences excepté le diagnostic plomb. Pour tous les immeubles construits après le 1er juillet 1997 : mêmes exigences exceptés l'amiante, le plomb et le gaz.